Gwerthu fflat llai na 3 blynedd o berchnogaeth. Prynu a gwerthu fflatiau. Apartments ar werth

Gan fod yn hysbys, incwm o werthu fflatiau gan bersonau corfforol yn amodol ar dreth incwm personol - yn dreth ar incwm o unigolion. Pan fyddwch yn prynu a gwerthu ar y diriogaeth y Ffederasiwn Rwsia, y mae yn cael ei dalu i'r gyllideb Rwsia mhob achos, hyd yn oed os y trafodiad dinasyddion gwledydd eraill a gyflawnwyd.

Cyfeirio at y cwmpas trafodion cyfreithiol mor amrywiol a dirlawn, y gellir eu disgrifio yn unig drawiadol aml-gyfrol. Mae hyn yn yr un erthygl yn dilyn pwrpas llawer culach: i ddatgelu rhai o nodweddion y dinasyddion y gwerthu fflatiau, os yw'r eiddo yn parhau i fod yn eu meddiant yn llai na thair blynedd.

O bwynt cyfreithiol o farn, y cyfnod o berchnogaeth cartref ymlaen llaw cyn y gwerthiant o egwyddor o ganlyniad i asesu gwahanol o'r sylfaen dreth. cynsail o'r fath yn hynod i'r ddeddfwriaeth Rwsia. Yn yr Unol Daleithiau, er enghraifft, trafodiad o'r fath yn Nid yw trethu o gwbl (nid yw hyn yn un o'r rhesymau ffrwydrodd yn 2007, yr argyfwng ystad go iawn?), Gorllewin Ewrop, ar y groes, yn dangos ymagwedd fwy llym. Mae'r Cod Treth yn ei hawlio. 17.1 Celf. 217 heithrio o dreth incwm y mwyafrif helaeth o Rwsiaid - perchnogion eiddo sydd mor am dair blynedd neu fwy.

Fodd bynnag, o leiaf yr un faint o god treth perchnogaeth (Art. 208 t. 1, tt. 5) sicrhau sefyllfa gyfreithiol pan fydd gwerthiant fflat yn agored i drethiant. Llai na 3 blynedd o berchnogaeth yn golygu dau dewisiadau eraill ar gyfer penderfynu swm y dreth incwm (PIT), ddau - ar gyfradd o 13% yn y gwerthiant o fflatiau, a fydd yn cael eu hystyried yn ddiweddarach. Gyda llaw, yn Ffrainc y dreth cael llawer llymach. Yno, yn y gwerthiant o fflatiau yn y flwyddyn ar ôl ei brynu incwm o'r fath yn y gyllideb yn gyfystyr â thraean o'i werth.

Y rheswm economaidd ar gyfer gwahaniaethu

Pam y wladwriaeth yn dangos ymagwedd wahanol iawn wrth benderfynu ar y sail y dreth, gan gymryd y tirnod dangosydd sy'n ymddangos nad ydynt yn economaidd megis megis daliadaeth? Pam awdurdodau treth a gymerwyd o gyfnod meincnod o dair blynedd?

Mae'n llawer mwy proffidiol i berchennog y fflat, os nad oedd hynny'n ddigon, aros am fwy na thair blynedd, ac yna bydd yn gwerthu i brynu un newydd, gan adael yr holl arian ag ef ei hun. Yn wir, y "clasurol" oherwydd bod y perchennog yn ei wneud. Ond mewn un arall yn meddwl speculator ystad go iawn. Iddo ef, prynu a gwerthu fflatiau - busnes. Trwy cod treth y wladwriaeth Rwsia, nid yn unig yn cyfyngu ar broffidioldeb o ddyfalu o'r fath, ond mae hefyd yn cadw cofnod, ar yr un pryd ddenu arian y gyllideb.

opsiynau treth

"Tymor-byr" Mae gan berchennog yr hawl i ddewis, y mwyaf manteisiol iddo gael ei drethu ar dreth incwm (PIT) gwerthu'r fflat. Llai na 3 blynedd o berchnogaeth - term cyfreithiol yn diffinio dwy ffordd i ddiffinio waelod y dreth yn y sefyllfa hon. Fel y soniwyd eisoes, y gyfradd dreth yn y ddau achos yw 13%.

Byddai'r opsiwn cyntaf yn destun treth incwm net y perchennog fel y gwahaniaeth rhwng y pris prynu a'r pris gwerthu. Er enghraifft, y perchennog brynu'r fflat ar gyfer $ 1.4 mln. Rhwbiwch., Ac gwerthu am $ 1.9 mln. Rhwbiwch. Incwm net y perchennog 0.5 mln. Rhwbiwch ddarperir gwerthiant hwn o'r fflat. Llai na 3 blynedd o berchnogaeth - amgylchiad sy'n lleihau'r elw yn y swm o dreth (1900-1400) * 13% = 65,000 rubles ..

Yn yr ail ymgorfforiad, os yw'r fflat wedi cael yn yr eiddo yn rhad ac am ddim, y sylfaen dreth yw ei bris gwerthu gostwng gan 1 filiwn. Rubles (Art. 220 para. 1, pp. 1 o'r Cod Treth). Rwsia Ffederal Gwasanaeth Treth y Llythyr № ED-4-3 / 13578 o 2013/07/25, y cyfundrefnu y weithdrefn ar gyfer penderfynu swm y didyniad o'r sylfaen dreth incwm net.

Tybiwch fod yr elw o werthu fflatiau yn gyfystyr i 1.7 mln. Rubles. Roedd y perchennog, a'i gwerthodd, rhaid talu i'r swm y gyllideb (1700 - 1000) * 13% = 91,000 rubles ..

didyniad Opsiwn arall o'r sylfaen dreth

Mewn sefyllfaoedd lle mae'r landlord wedi buddsoddi yn ei gyfleusterau trwsio o dros 1 filiwn. Rhwbiwch., Efallai y bydd y prynu a gwerthu'r fflat iddo fod yng nghwmni dulliau eraill o leihau'r sylfaen treth. Yn ôl Celf. 220 o'r Cod Treth, mae ganddo hawl i leihau faint o incwm a dderbyniwyd ar y treuliau a dynnwyd a'u dogfennu mewn gwirionedd.

Beth sy'n achosi anghyfreithlon "Optimization treth"

Yn anffodus, mae'n digwydd bod y perchnogion fflatiau yn cydgynllwynio gyda realtors a phrynwyr yn fwriadol amcangyfrif rhy isel eu pris y farchnad, yn aml yn anghyfreithlon "optimeiddio" y didyniadau treth. Beth mae hyn yn ei olygu i'r Dodgers? awdurdodau treth, penderfynu a oes gan undervaluation yr hawl i lys i dorri'r fargen - i ddychwelyd i'r perchennog fflat. Yn ogystal, mae gan digonol notari yr hawl i wrthod cofrestru cytundeb gwerthu.

Preswyl - dibreswyl

Mae'r cyfraddau treth uchod yn ddilys ar gyfer y trigolion, hynny yw, i bobl sy'n byw ar y diriogaeth Rwsia am 183 diwrnod y flwyddyn. Mae'r mwyafrif absoliwt yn eu plith yn golygu y dinasyddion o Rwsia.

Ar y llaw arall, dal a gwaredu eiddo fel fflatiau, ac maent yn nad ydynt yn breswylwyr - tramorwyr a dinasyddion Rwsia yn byw yn bennaf dramor. Iddynt hwy, y gwerthu fflatiau yn cael ei drethu ar gyfradd uwch, yn fwy na dwywaith mor fawr: 30%. Ac ar gyfer nad ydynt yn breswylwyr y cyfnod tair blynedd nad yw'r cod treth yn cael ei grybwyll hyd yn oed. Dweud mwy, waeth faint o weithiau nad oeddent yn perthyn i dŷ: tair blynedd neu bymtheg neu ugain mlynedd, mae'r gyfradd dreth parhau heb ei newid. Dewch i ddweud, y fflat ei brynu am 5.0 mln. Rhwbiwch., Yna gwerthwyd ef i dibreswyl ar gyfer 6,5 mln. Rhwbiwch. Yn yr achos hwn, bydd y swm o dreth incwm (PIT), y mae'n rhaid ei dalu i'r gyllideb o dibreswyl, yn (6500-5000) * 30% = 450,000 rubles ..

Mae'r amser caffael o berchnogaeth

Fel y gwelwn, am gyfnod o feddiant ei bennu gan faint y dreth sy'n daladwy pan fydd fflat ar werth. heb fod yn llai na 3 blynedd o berchnogaeth yn cael eu diffinio fel tair blynedd galendr, yn ogystal â'r 36 mis sy'n dechrau gyda dyddiad pendant. Pa amgylchiadau a bennir gan yr adeg y caffael hawliau eiddo? Yn yr achos lle y mae'n ei gaffael trwy breifateiddio, llofnodi gweithred o rhodd, gwerthu, ffeirio, rhent fel iawndal ar gyfer y tŷ ei ddymchwel, mae'r eiliad o achosion o gyfeirio yr hawl hwn yw'r dyddiad y dystysgrif cofrestru perchnogaeth.

Y man cychwyn ar gyfer caffael hawliau y sawl sy'n derbyn y etifeddiaeth yw marwolaeth yr ewyllysiwr. Gall perchennog tai cydweithredol alw ei hun yn feistr ar dim ond ar ddiwrnod y taliad olaf yr uned.

Felly, gwerthiant y fflat fel trafodiad bob amser yn gymesur â amser y digwyddiad o berchnogaeth.

Eglurhad: nid dim ond am y fflat

Erbyn y fflatiau, ar gais y dreth ar incwm o unigolion, pan gânt eu werthwyd yn cyfateb fel bythynnod, tai gardd, filas, lleiniau o dir ar gyfer adeiladu, ystafelloedd yn y fflatiau, yr olaf - yn unig (term cyfreithiol) cyfan, hynny yw, bod â rhif, er enghraifft: №1 ystafell fflat №7. Deellir bod y prynu a gwerthu fflatiau - safon gyfreithiol. Mae pob un o'r gyfradd Treth eiddo tiriog uchod yn berthnasol, a grybwyllwyd eisoes gennym ni.

Ond os nad yw'r ystafell yn cael ei gofrestru, pob un dan ei rif ei hun, mae'n eithaf posibl bod, fel y disgrifir isod. Er enghraifft, yn y fflat 4 ystafell, pob un ohonynt mae gan unigolyn. Yna maent yn gwerthu eu holl ystafelloedd, pob un tua 1.0 mln. Rubles. Mae'r awdurdod treth yn dangos bod mewn sefyllfa o'r fath, mae'r gwerth holl fflatiau yn cael eu crynhoi i bennu cyfanswm y pris gwerthu. Yn yr achos hwn, bydd y gwerthiant o fflatiau yn amodol ar dreth incwm personol fel a ganlyn: (4 * 1000-1000) * 13% = 390,000 rubles .. Bydd pob gwerthwr yn talu treth incwm fel ¼ o gyfanswm y swm o cronedig 390: 4 = 97,5 mil rubles ..

Dod o hyd i fflat i brynu - yn broblem?

Chwilio 'cywir' i brynu fflat - trafferthus. Ar yr olwg gyntaf, y farchnad dai yn llawn o gynigion yn cynnig amrywiaeth. Fodd bynnag, os ydych yn wir yn dechrau i alw i fyny o bobl, a roddodd dosbarthu, yna yn fuan iawn fe welwch: maent yn mewn unrhyw brys i alw'r rhif cartref, lle mae'r fflat wedi ei leoli. Mae hyn yn golygu bod gennych sgwrs parhaus â'r canolwyr farchnad dai, hynny yw, gyda realtors. Prynwyr sydd â diddordeb yn aml mewn yn gwerthu fflatiau oddi wrth y perchnogion. Ond a yw'n gyfiawnhau?

Ar y naill law, wrth gwrs, yn dda, bod y farchnad dai yn cael ei strwythuro, ac mae gweithwyr proffesiynol. Gall hyn yn gwarchod pobl ymrwymo'r trafodiad, o gynlluniau anghyfreithlon a allai arwain at ei dynnu pellach. Wrth gwrs, ar gyfer bydd yn rhaid i sicrwydd hwn i dalu y cyfryngwr - yr asiantaeth ystad go iawn. Dyma rai prisiau enghreifftiol ar gyfer y "tawelwch meddwl": archwilio cyfreithlondeb y trafodiad - o 10,000 Rhwbiwch;.. cofrestru hawliau eiddo i dai - .. 15,000 rubles, "y contractwr fargen" - o 20 rubles .. Yn wir, mae rhywfaint o ystyr bod pobl nad bob dydd yn gysylltiedig ag ochr gyfreithiol y trafodiad yn cyfeirio at y realtors.

Chwilio fflat Annibynnol

Fodd bynnag, mae categori penodol o lythrennedd cyfreithiol o ddinasyddion yn dal eu denu gan y cyfle i arbed arian, gan wneud y fargen heb wasanaethau Realtors. Apartments ar werth gan berchnogion fwy prin ar y farchnad, rhaid ei geisio. Y ffordd hawsaf i dynnu sylw at brynu fflatiau yn y farchnad cynradd, hynny yw, o'r adeiladwr. Ar yr un pryd, er mwyn osgoi camddealltwriaeth, dylem yn gyntaf gael gwybod i eiddo pa ddosbarth sy'n eiddo sy'n cael eu hadeiladu neu dŷ adeiledig: VIP-, klassik- neu ddosbarth economi. Gall hyn gael ei benderfynu gan y dull cyflwyno (un contractwr neu o dan samootdelku), yr ardal o fflatiau tai stoc, yn ôl y goruchafiaeth o fflatiau aml-ystafell ynddo. Cael gwybod beth datblygwyr yn adeiladu tai yn eich dinas. Holi am eu henw da a "hanes."

Apartments ar werth gan berchnogion y farchnad dai uwchradd, fel yr ydym wedi crybwyll, yn fwy prin. Ond selogion yn dod o hyd nad yw'n colli calon: cyn i chi ddod o hyd i gannoedd o weithiau mynd i mewn ac yn diweddaru'r safle gwybodaeth AVITO, gan amlaf ar chwilio yn cymryd ychydig ddyddiau, prynu'r papurau newydd gyda hysbysebion, "o dan y llinell" alw i fyny nifer o hysbysebion ac mae'r perchnogion yn ...

Fodd bynnag, nid yw'r ffaith bod "y darganfyddwr o lwyddiannus" prynwyr cartref gyda diddordeb nad talu gormod ei berchennog dros y pris y farchnad y swm a fyddai wedi mynd ag ef at y Realtor. Nid yw'n gyfrinach bod y perchnogion fflatiau yn aml yn goramcangyfrif eu pris. Fodd bynnag, ar gyfer y "cwsmeriaid go iawn" gwerthu eilaidd o fflatiau - hefyd diploma Twrcaidd.

Os byddwn yn penderfynu prynu fflat mewn dinas "tramor", y bobl yn ofalus yn yr amgylchiadau hyn yn well gan weithredu dim ond drwy gyfryngwr, ond nid eich pen eich hun. Tra'n lleihau'r tebygolrwydd o bosibl "annisgwyl".

Camau cyfreithiol wrth brynu fflat

Symud y pwyslais i adolygu manylion y Cod Treth, gan gymryd i ystyriaeth y preswyliad, gyfradd dreth ostyngol, net o dreth ar werthiant y fflat, ar ffurfioldebau cyfreithiol yn unig o'r fargen.

Gadewch i ni ddechrau â phrynu fflat, oherwydd ei fod yn y buddiolwr cam cyntaf. Am ei rhan yn cynnwys tri bloc gweithredu.

I ddechrau, bydd y prynwr yn gwirio'r dogfennau a bydd Gwerthwr llofnodi'r contract rhagarweiniol.

Yna (os yw'r trafodiad yn digwydd yn y farchnad eilaidd) llofnodi contract o ddieithrio. Yn yr achos lle y broses o brynu fflat mewn adeilad newydd (y farchnad cynradd) llofnod sy'n destun yr adroddiad derbyn (efallai yn lle hynny - cytundeb rhagarweiniol, sy'n rheoleiddio y blaendal buddsoddiad, a rennir adeiladu, adeiladu ar sail rhannu).

Y cam olaf - y cofrestriad cyflwr y trafodiad. mae'n hanfodol ar gyfer y prynwr yn gwneud yn ofalus yr holl gamau hyn. Gyda sylw arbennig yn haeddu yr achosion pan wnaed gwerthu ar frys o fflatiau.

arwyddion o dwyll

Twyllwyr fel arfer yn ceisio gwneud y broses o werthu'r ofer, yn ceisio cuddio manylion pwysig. Os yw digwyddiadau hyn yn dechrau cael eu cynnal, ac mae'r gwerthwr yn ceisio rhuthro chi, peidiwch ag oedi i dorri ar draws sydyn cydweithrediad a dweud wrtho: "Goodbye" - bydd yn eich diogelu rhag y costau.

Fel y gwyddoch, yr arian yn hoffi distawrwydd. Yn ofalus, darllenwch y contract gwerthiant gwreiddiol, notari cofrestredig. Hyd yn oed os ydych wedi didynnu ei brynu sampl cytundeb drafft a gwerthu'r fflat yn flaenorol. Byddwch yn wyliadwrus - yn enwedig o ran y testun terfynol a argraffwyd gan y notari.

cytundeb rhagarweiniol

Yn y cam cyntaf, bydd y prynwr yn pennu pris ar y dechrau, ac yna archwilio cyflawnrwydd gwerthiant becyn o ddogfennau. Dylai Prynwr yn adolygu cyflwyno tehharakteristiku (ffurflen №7), cofrestru o denantiaid yn y fflat, dogfen rhoi hawl o berchnogaeth iddo (y cytundeb gwerthu, preifateiddio, rhoddion).

Yn fanwl, mae'r pecyn o ddogfennau ar gyfer prynu i'w gwblhau gan y dogfennau canlynol:

- Datganiad ar gofrestru gyflwr fflatiau;

- y cytundeb gwerthu (ar ei gyfer yn cael eu pennu gan amseru gwerthu fflat);

- dogfennu BTI - explication a chynllun graddol y fflat;

- copi o'r ddogfen pasbort yr ymgeisydd;

- Derbyn taliad.

Gadewch i ni ddechrau oddi wrth y farchnad eilaidd. Dylem dalu sylw arbennig at y posibilrwydd yn y dyfodol o sefyllfaoedd amrywiol broblem. Mae hyn yn cyfeirio at y canlynol eglurhad o'r amgylchiadau:

- a ddylid gwerthu'r eiddo dan arestio;

- A yw'r holl etifeddion y cyn-gymerir yn - am ganiatâd gwerthu;

- Peidiwch â sathru ar hawliau pobl sy'n byw yn y fflat.

Yn y farchnad sylfaenol o datblygwr eiddo tiriog a wnaed gwerthiant y fflat. Pa ddogfennau sydd eu hangen yn yr achos hwn? Talu sylw at yr amserlen adeiladu, pan fydd y fflat terfyn amser a drefnwyd ar waith. Ar yr un pryd, ni ddylai fod unrhyw wahaniaeth sylweddol gyda gradd o barodrwydd y gwrthrych ar gyfer cyflwyno. Holi am enw da'r busnes y sefydliad-adeiladwr, a oes "ar ei gydwybod" hir. dogfennau a reolir Pellach dangos:

- Cofrestru cyflwr y brydles o dir (o bosibl perchnogaeth ohono) adeiladu;

- y datblygwr yr hawl i adeiladu;

- cytundeb ar godi arian, mae'r contract buddsoddi;

- y cynllun y fflatiau.

Ar gyfer gwell dealltwriaeth gyda'r gwerthwr, mae'n ddymunol i gael oddi wrtho o fanylion cyswllt dibynadwy (sy'n golygu ar-lein), yn ogystal ag ar lafar yn trafod gydag ef dyddiadau petrus gwerthu fflatiau, o ystyried y hamddenol perfformiad, ansawdd ei holl gamau.

contract dieithrio neu weithred o dderbynfa a throsglwyddo fel ail gam prynu fflat

Dim ond ar ôl y gall prawf ansoddol rhagarweiniol yn cael eu cymryd yn ystod ail gam y pryniant: y llofnodi'r contract prynu. Nid oes gwahaniaeth a yw'r notari yn bresennol yn arwyddo'r cytundeb, fodd bynnag, o reidrwydd yn gofyn am weithred o dderbyn a throsglwyddo neu dieithrio y contract, a lofnodwyd yn y cam cyntaf.

Rydym yn tynnu eich sylw at fanylder technegol: y contract dieithrio yn pennu pris gwerthu fflat, mae'n - yn elfen ar gyfer cyfrifo sylfaen y dreth - treth incwm personol ar werthu y fflat.

Mae dyddiad trosglwyddo gwirioneddol y fflat - cytundebol o ran natur, gall (trwy gytundeb y gwerthwr a'r prynwr) i gael eu dewis fel arall:

- fel hyn o bryd o arwyddo'r cytundeb gwerthu;

- cydberthynas rhwng y cofrestriad wladwriaeth;

- caffael y dystysgrif teitl i'r fflat.

casgliad

dadansoddiad o'r farchnad dai yn Rwsia yn dangos rhai tueddiadau cadarnhaol. Mae hyn yn cael ei nodi ac yn cydnabod ei cudd-wybodaeth, yn enwedig yr Athro Brifysgol. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Yn gyntaf, mae'r canlyniadau pendant y polisi cyflwr rheoli prisiau.

Yn y tymor hir, mae yna sefydlogi graddol o brisiau gyda chyfeiriadedd i'w lefel cyn-argyfwng, mewn gwirionedd-cyfiawnhau cost. Yn fyr, mae tuedd i ddiffyg cynnydd (sy'n golygu amrywiad pris o gwmpas y cyfartaledd o +/- 2.5%). Ar y gwerthusiad o fflatiau yn effeithio gyfradd gyfnewid sefydlog: eisoes yn gyfarwydd, bod eu prisiau yn "Rwbl". I raddau helaeth activates y morgais farchnad dai. Er enghraifft, yn 2012 y boblogaeth y benthyciadau morgais yn werth mwy na 1.0 triliwn. rhwbio.

Fodd bynnag, ar wahân i hyn yn sicr momentwm cadarnhaol tuag at ddiogelwch y farchnad eiddo tiriog, dylid nodi y risgiau sy'n gysylltiedig â phrynu fflatiau heb gyfryngwyr. Yn aml, nid yw nad ydynt yn weithwyr proffesiynol yn gwybod y naws o brynu a gwerthu y fflat penodol. Ar y geirfa o arbenigwyr trafodion o'r fath yn cael eu cyfeirio atynt fel "agored i niwed". O ystyried y pwysigrwydd hanfodol cydymffurfio â'r agweddau cyfreithiol o brynu a gwerthu yn cael ei argymell yn gryf i gysylltu ag arbenigwr ystad go iawn. Boed yn gwerthu fflat, llai na 3 blynedd o ufudd yn yr eiddo, unrhyw brynu a gwerthu eraill o dai, gofal yn arbenigwyr taliad yn cael ei gweithio ar sawl trefn maint llai na'r risg o golled uniongyrchol.